Qu'est-ce qu'un viager occupé à Versailles ?

Le viager occupé permet au vendeur de rester vivre dans son logement à Versailles jusqu'à son décès. En échange, il reçoit un capital immédiat (le bouquet) et une rente mensuelle viagère garantie à vie. Pour l'acheteur, cela permet d'acquérir un bien à Versailles avec une décote de 30 à 45% par rapport au prix du marché libre.

Comment est calculée la rente viagère à Versailles ?

Le calcul utilise la méthode économique NPV (actualisation à 4%) basée sur les tables de mortalité INSEE 2024. On calcule d'abord le DUH (Droit d'Usage et d'Habitation) qui correspond à la valeur actualisée des loyers futurs, puis la valeur occupée = valeur vénale - DUH. Cette valeur est ensuite répartie entre bouquet (20-30%) et rente mensuelle.

Quel est le prix moyen d'un viager à Versailles en 2025 ?

À Versailles, le prix moyen en viager occupé se situe entre 4 500 et 5 500 €/m² (soit 35-40% en dessous du prix libre). Pour un appartement de 70m², comptez environ 90 000€ de bouquet + 800-1 000€ de rente mensuelle selon l'âge du vendeur. Les biens avec parking ou balcon peuvent obtenir une prime de 10-15%.

Quels sont les avantages fiscaux d'acheter en viager à Versailles ?

L'achat en viager occupé offre plusieurs avantages fiscaux : aucun revenu foncier imposable (pas de loyer perçu), bouquet non fiscalisé, et la décote d'acquisition n'est pas imposée. Pour le vendeur, le bouquet est exonéré d'impôt sur le revenu, et la rente bénéficie d'un abattement de 70% après 70 ans (CGI Art. 158-6°).

Peut-on obtenir un crédit immobilier pour acheter un viager à Versailles ?

Oui, certaines banques financent l'achat en viager à Versailles, mais les conditions sont plus strictes qu'un crédit classique. Un apport de 30-40% est généralement exigé (pour couvrir le bouquet), et seul le bouquet peut être financé (pas la rente). Les taux sont légèrement supérieurs (+0.3 à 0.5 point) en raison du risque perçu.

Quelle est la différence entre DUH économique et DUH fiscal ?

Le DUH économique (utilisé par 2ndMarket) calcule la vraie valeur du droit d'occupation en actualisant tous les loyers futurs (méthode NPV 4%). Le DUH fiscal (CGI Art. 669) utilise un barème forfaitaire basé uniquement sur l'âge. La méthode économique est 30-50% plus favorable au vendeur car elle reflète mieux la réalité du marché locatif à Versailles.

Le vendeur est-il vraiment protégé en viager occupé ?

Oui, le vendeur bénéficie de protections légales maximales : le DUH est garanti par le Code Civil (Art. 625-636) et notarié, la clause résolutoire permet de récupérer le bien en cas de non-paiement de la rente, et l'hypothèque légale sécurise les paiements futurs. Le vendeur reste chez lui sans risque d'expulsion, avec des rentes indexées sur l'inflation (IRL).

Maison - 3 pièces - 93.00 m² - Versailles - Occupé

Maison - 3 pièces - 93.00 m² - Versailles - Occupé | 2nd Market

Maison — 3 pièces — 93.00 m²

Versailles

Occupé

WittyKoala-761

Vendeur vérifié

Détails de l'Investissement

Viager occupéType de viager

850 000 €

Valeur vénale libre

28.40%

Décote DUH

EClasse énergétique

Mini-simulation

Simulateur avancé : estimez votre TRI

10 ans613 500 €(72 % de la valeur vénale)

15 ans859 380 €(101 % de la valeur vénale)

20 ans1 105 260 €(130 % de la valeur vénale)

Courbe du coût cumulé

Simulation indicative basée sur des données publiques (INSEE). Sans valeur contractuelle.

Description du Bien

Chambres

3 pièces

Surface

93.00 m²

Année

1900

Chauffage

Gaz

Étage

Ville

Versailles

Caractéristiques du Bien

Cave

Vue dégagée

Accès sécurisé

Description du Bien

Maison de ville de 93 m² Carrez (136 m² au sol) idéalement située dans le quartier historique Notre-Dame. Le bien s’ouvre sur une cour intérieure calme et arborée, rare à Versailles et très recherchée pour son atmosphère intimiste. 📌 Rez-de-chaussée Entrée Salon lumineux Cuisine aménagée/équipée 1 chambre Salle de bains + douche WC indépendant 📌 Premier étage 2 chambres Salle de douches WC 📌 Deuxième étage Grand grenier (fort potentiel d’aménagement) 📌 Sous-sol Grande cave / buanderie ✨ Atouts du bien Emplacement hyper-central dans Notre-Dame Maison donnant sur cour : calme, sécurité, charme 3 chambres + grenier aménageable Cave/buanderie de grande taille Cuisine équipée À 1 min du bus À 10 min de la gare Versailles Rive-Droite À deux pas du marché Notre-Dame et des écoles

Aperçu des Frais

~120 € TTC- Pas encore disponible

Acheteur

Promesse de vente

Payé en ligne au moment de la promesse

≈ 7–8 % du prix

Estimé

Frais de notaire (est.)

Montant exact calculé par le notaire

~ 5–6 %

Commission agent immobilier

optionnel, si géré par agent

~4 % TTC (plafond 5 990 €)- Pas encore disponible

Commission 2nd Market (acheteur)

Prélevée par le notaire à la signature

Les frais de notaire restent à la charge de l’acheteur.

Raison

Rester vivre chez moi

Maison - 3 pièces - 93.00 m² - 608 582 €

Détail des prix

Prix d'acquisition estimé

608 582 €

Bouquet (FAI)

121 740 €

Rente mensuelle

4 098 €

Vendeur vérifié

Questions Fréquentes

Tout ce que vous devez savoir sur le viager à Versailles

D'autres questions sur le viager à Versailles ?

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Ressources utiles sur le viager

Pour aller plus loin avant de décider d'acheter ou de revendre un viager, vous pouvez consulter ces outils et guides.